Δεν έχει περάσει πολύς καιρός από τότε που οι ειδικοί της κτηματαγοράς προετοιμάζονταν για το χειρότερο σενάριο την μετα-Covid εποχή. Η πανδημία του κορονοϊού είχε οδηγήσει τις περισσότερες χώρες του πλανήτη σε καθεστώς lockdown, κλείνοντας επιχειρήσεις, ενώ δεκάδες εκατομμύρια εργαζόμενοι έχασαν τη δουλειά τους και η αγορά κατοικιών μπήκε «στον πάγο». Ο αριθμός των ατόμων που ζητούσαν από τους δανειστές περισσότερο χρόνο για τις πληρωμές των ενυπόθηκων δανείων τους αυξήθηκε με την παγκόσμια ύφεση.
«Τέτοια εποχή πέρυσι πιστεύαμε ότι θα ήταν ξανά σαν το 2008», δήλωσε στο CNN Business η Kate Everett-Allen, επικεφαλής της διεθνούς οικιστικής έρευνας στη συμβουλευτική εταιρεία ακινήτων Knight Frank.
Ο φόβος ήταν ότι οι τιμές των κατοικιών θα κατέρρεαν, όπως είχε συμβεί σε προηγούμενες οικονομικές κρίσεις. Η αύξηση των πτωχεύσεων και της ανεργίας θα συμπίεζε τα διαθέσιμα εισοδήματα και θα καθιστούσε δύσκολο για τους υπερχρεωμένους ιδιοκτήτες σπιτιών να αποπληρώσουν τα δάνεια με υποθήκες. Όσοι ήταν αρκετά τυχεροί και διέθεταν ένα δεύτερο σπίτι θα αναγκάζονταν να το πουλήσουν για να έχουν αποθέματα σε μετρητά, ασκώντας ακόμη μεγαλύτερη πίεση στις τιμές.
«Στην πραγματικότητα, τίποτα από αυτά δεν συνέβη», σημείωσε η Everett-Allen. Αντίθετα, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν ακόμη και όταν ο κόσμος υπέστη χειρότερη ύφεση από εκείνη του 1930. Από τη Νέα Ζηλανδία έως τις Ηνωμένες Πολιτείες, τη Γερμανία, την Κίνα και το Περού, έχει επικρατήσει το ίδιο φαινόμενο: οι τιμές των κατοικιών ανεβαίνουν στα ύψη και πολλοί αγοραστές πανικοβάλλονται.
Μεταξύ των 37 πλούσιων χωρών που απαρτίζουν τον Οργανισμό Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ), οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν σχεδόν κατά 7% μεταξύ του τέταρτου τριμήνου του 2019 και του τέταρτου τριμήνου του 2020 – πρόκειται για την ταχύτερη ετήσια ανάπτυξη τις τελευταίες δύο δεκαετίες.
Πρόκειται λοιπόν για μια φούσκα που θα σκάσει; Όχι, σύμφωνα με την Everett-Allen. Ο δανεισμός παραμένει φθηνός και, μόλις ανοίξουν ξανά τα σύνορα, οι ξένοι επενδυτές θα προσφέρουν ακόμη μεγαλύτερη ώθηση στις αγορές ακινήτων, όπου η αγοραστική δραστηριότητα καθοδηγείται σε μεγάλο βαθμό από εγχώριους αγοραστές, είπε. «Αυτό θα ολοκληρωθεί κατά τη διάρκεια του υπόλοιπου έτους και του επόμενου, και τότε μπορεί να υπάρξει μια χαλάρωση», πρόσθεσε.
Η επίδραση της Covid-19
Αναπάντεχα, η πανδημία ωφέλησε τις τιμές των κατοικιών. Αυτό συμβαίνει επειδή οι κυβερνήσεις σε όλο τον κόσμο βοήθησαν τους ιδιοκτήτες απαγορεύοντας προσωρινά την επανάκτηση και παρέχοντας τρισεκατομμύρια δολάρια για να στηρίξουν εργαζόμενους και επιχειρήσεις. Οι περικοπές επιτοκίων διατήρησαν προσιτές τις αποπληρωμές ενυπόθηκων δανείων σε πολλά μέρη, ενώ οι προσωρινές μειώσεις στους φόρους επί των πωλήσεων σε ορισμένες αγορές ώθησαν την αγορά κατοικιών.
Αυτά τα μέτρα ήταν ένα «μαξιλάρι προστασίας» για την αγορά κατοικίας από την δίνη της ύφεσης που προκάλεσε ο κορονοϊος. Αλλά η ίδια η πανδημία έχει στην πραγματικότητα υπερτροφοδοτούμενες τιμές.
«Εάν κλειδώσετε τη συντριπτική πλειοψηφία του πληθυσμού για μήνες, τότε [επανεκτιμούν γρήγορα] αυτό που θέλουν από τα σπίτια τους», δήλωσε ο Richard Donnell, διευθυντής έρευνας στην βρετανική πλατφόρμα ακινήτων, Zoopla.
Καθώς οι άνθρωποι αναγκάστηκαν να μεταμορφώσουν τα σπίτια σε γραφεία και αίθουσες διδασκαλίας, δεν χρειάστηκε πολύς χρόνος για ξεκινήσει ένας «αγώνας για χώρο». Οι πιο εύποροι σε αρκετές χώρες έχουν εγκαταλείψει τις πόλεις για μεγαλύτερα σπίτια στα προάστια με περισσότερο υπαίθριο χώρο, με την προσδοκία ότι δεν θα χρειαστεί να μετακινούνται στα κεντρικά γραφεία συχνά, ακόμη και μετά τη λήξη της πανδημίας.
Πολλοί από αυτούς είναι οικονομικά σε καλύτερη θέση από ό, τι πριν από το χτύπημα της πανδημίας, δεδομένου ότι έχουν ξοδέψει λιγότερα σε διακοπές και φαγητό, και επομένως μπορούν να ξοδέψουν περισσότερα για το σπίτι.
Για παράδειγμα, στο Ηνωμένο Βασίλειο, οι πόλεις που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από το Λονδίνο, όπως το Bishop’s Stortford και το Winchester, έχουν δει τις αξίες των ακινήτων να αυξάνονται.
«Οτιδήποτε με γραφείο στο σπίτι μέσα σε μία ώρα με το τρένο από το Λονδίνο, έχει 10% υψηλότερη αξία», σύμφωνα με τον Daniel Harrington, επικεφαλής ανάπτυξης στο μεσιτικό γραφείο Fine & Country
Μια τάση που έχει παρατηρήσει ο Harrington σε πρωτεύουσες όπως το Λονδίνο και το Παρίσι είναι ότι πλούσια στελέχη επιχειρήσεων ανταλλάσσουν κατοικίες σε κεντρική τοποθεσία για κάτι μεγαλύτερο αλλά φθηνότερο έξω από την πόλη, αφήνοντάς τους με αρκετά μετρητά για να αγοράσουν ένα μικρό διαμέρισμα στο κέντρο της πόλης και μια εξοχική κατοικία αλλού.
Αυτό οδήγησε στην αύξηση της εγχώριας ζήτησης ακινήτων σε μέρη όπως η Γαλλική Ριβιέρα, αγορά στην οποία παραδοσιακά κυριαρχούν οι ξένοι αγοραστές. Στην παραθαλάσσια παραθεριστική πόλη Ilfracombe στη νοτιοδυτική Αγγλία, ο Lee Hussell, διευθυντής του κτηματομεσιτικού γραφείου Webbers, έχει πουλήσει δύο ακίνητα τους τελευταίους μήνες για 100.000 £ (139.000 $) πάνω από τις απαιτούμενες τιμές.
«Στα 38 χρόνια αγοράς και πώλησης σπιτιών δεν έχω δει καμία αγορά σαν αυτή», σχολίασε ο Henry Pryor, ένας πράκτορας αγορών του Ηνωμένου Βασιλείου. «Υπήρξαν ιστορίες αγοραστών που πλήρωσαν 10.000 £ (14.100 $) μόνο για να μπορέσουν να δουν ένα ακίνητο»
Με τα επίπεδα αποθεμάτων στο Ηνωμένο Βασίλειο περίπου 30% κάτω από το κανονικό, οι άνθρωποι είναι «πανικόβλητοι αγοραστές ιδιοκτησίας», πρόσθεσε ο Pryor. Οι συναλλαγές είναι πάνω από το μέσο όρο κάθε μήνα από τον Νοέμβριο, με τον Μάρτιο να σημειώνει 180.000 πωλήσεις, σχεδόν διπλάσιο του μέσου όρου για τον ίδιο μήνα τα τελευταία 20 χρόνια.
«Πριν από δώδεκα μήνες, οι άνθρωποι αγόραζαν μέσα στον πανικό χαρτί τουαλέτας από το φόβο ότι ενδέχεται να εξαντληθεί. Αυτή είναι η αίσθηση που έχουμε σήμερα [στην αγορά κατοικιών]», είπε. Οι τιμές των κατοικιών στη Βρετανία αυξήθηκαν κατά 8,5% το 2020 παρά τη χειρότερη ύφεση εδώ και τρεις αιώνες. Αυτός είναι ο υψηλότερος ετήσιος ρυθμός ανάπτυξης από το 2014, σύμφωνα με την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία.
Και δεν είναι μόνο το Ηνωμένο Βασίλειο. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, ο αριθμός των πωλήσεων των υπαρχόντων σπιτιών έφτασε στο υψηλότερο επίπεδο το 2020 από το 2006, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors. Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν 9% το 2020 και συνέχισαν να ανεβαίνουν, με τη μέση τιμή ενός υπάρχοντος σπιτιού να φθάνει στο ιστορικό υψηλό των 329.100 δολαρίων τον Μάρτιο.
Ένα εντυπωσιακό παράδειγμα για τη φρενίτιδα που υπάρχει στην αγορά είναι το εξής: Η κτηματομεσίτης Ellen Coleman έλαβε 76 προσφορές με μετρητά για ένα σπίτι στα προάστια της Ουάσινγκτον, αξίας 275.000 $ και το οποίο χρήζει ανακαίνισης και όλα αυτά εντός τριών ημερών από την καταχώριση του ακινήτου. Το σπίτι τεσσάρων υπνοδωματίων, 1.800 τετραγωνικών ποδιών πουλήθηκε για 460.000 $, μια αύξηση 70% στην τιμή ζήτησης.
Από το Ώκλαντ έως τη Σαγκάη, το Μόναχο και το Μαϊάμι, οι τιμές των κατοικιών φαίνεται να… αψηφούν τη βαρύτητα. Στη Γερμανία, τα ακίνητα πωλούνται εντός δύο εβδομάδων από την καταχώρισή τους και οι μεσίτες αγωνίζονται να εξασφαλίσουν καταχωρίσεις, σύμφωνα με τον Michael Heming, κύριο κάτοχο της Fine & Country στη Γερμανία, την Αυστρία και την Ελβετία. «Είναι μια πολύ ισχυρή αγορά και οι τιμές αυξάνονται ολοένα και παραπάνω», δήλωσε ο Heming στο CNN Business.
Στην Ινδία, οι τιμές μειώθηκαν μετά την πτώση του ΑΕΠ κατά 6,9% πέρυσι, αλλά οι συναλλαγές αυξήθηκαν μετά το τέλος του πρώτου lockdown. «Ο Covid οδήγησε στην επιστροφή της οικονομικής δραστηριότητας στην αγορά», δήλωσε ο Hitesh Oberoi, διευθύνων σύμβουλος της Info Edge, η οποία έχει το μεγαλύτερο portal ακινήτων στην Ινδία, το 99acres.com. «Πολλοί άνθρωποι θέλουν μεγαλύτερα σπίτια», πρόσθεσε. «Πολλοί θεώρησαν ότι επειδή η οικονομία βυθίστηκε, θα έκαναν καλά deal».
Ο Oberoi ανέφερε στο CNN ότι τα μειωμένα επιτόκια και οι χαμηλότεροι δασμοί σε συναλλαγές σε ορισμένα μέρη της χώρας έχουν επίσης βοηθήσει, αλλά ότι η αγορά επιβραδύνεται για άλλη μια φορά καθώς η Ινδία αντιμετωπίζει ένα καταστροφικό δεύτερο κύμα του ιού.
Οι κυβερνήσεις στρέφονται σε πιο ήπιες αγορές
Σε αρκετές χώρες, οι κυβερνήσεις ήδη αναζητούν τρόπους για να αποτρέψουν την «υπερθέρμανση» των στεγαστικών τους αγορών. Στη Νέα Ζηλανδία – όπου οι μέσες τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 24% κατά τη διάρκεια του έτους έως τον Μάρτιο που έκαναν ρεκόρ – η κυβέρνηση πιέζεται να σταθεροποιήσει την αγορά, σύμφωνα με τον Wendy Alexander, αναπληρωτή διευθύνοντα σύμβουλο του Real Estate Institute της Νέας Ζηλανδίας.
Τον Μάρτιο, η κυβέρνηση ανακοίνωσε μια σειρά μέτρων τα οποία ελπίζουν να «μετριάσουν τη ζήτηση των επενδυτών» και να επιβραδύνουν τον ρυθμό αύξησης των τιμών, δήλωσε ο Alexander. Για παράδειγμα, τα φορολογικά κενά έχουν περιοριστεί και οι υπουργοί σκέφτονται να αυστηροποιηθούν τα μέτρα για τους κερδοσκόπους όσον αφορά στα έντοκα δάνεια.
Στην Κίνα, όπου οι τιμές των κατοικιών στις «πόλεις πρώτης κατηγορίας», συμπεριλαμβανομένων του Πεκίνου, του Σενζέν, της Σαγκάης και του Γκουανγκζού, αυξήθηκαν κατά 12% κατά μέσο όρο από έτος σε έτος τον Μάρτιο, «το Πεκίνο είναι πιο αποφασισμένο από ποτέ να συγκρατήσει αυτή την ισχύ», αναλυτές της Societe Generale ανέφεραν στις αρχές του Μαΐου.
«Πάνω από 30 πόλεις, οι οποίες αντιστοιχούν στο ένα πέμπτο των εθνικών πωλήσεων το 2019, έχουν θέσει σε εφαρμογή αυστηρότερα μέτρα ενίσχυσης», δήλωσε η Michelle Lam, η μεγαλύτερη οικονομολόγος της Societe Generale στην Κίνα.
«Αυτά περιλαμβάνουν περιορισμούς αγοράς και πώλησης, πιστωτικούς περιορισμούς, αύξηση της περιόδου παρακράτησης φορολογικών απαλλαγών και διόρθωση κενών μέσω πλαστών διαζυγίων», πρόσθεσε. Στο παρελθόν, ορισμένα ζευγάρια είχαν υποβάλει αίτηση διαζυγίου για να αποφύγουν τα όρια στην απόκτηση ιδιοκτησίας για τις οικογένειες.
Αλλά ακόμη και με μεγαλύτερους περιορισμούς, οι αναλυτές της Societe Generale αναμένουν ότι η διόρθωση των τιμών των κατοικιών στην Κίνα θα είναι μέτρια, δεδομένου ότι οι συνθήκες δανεισμού θα παραμείνουν ευνοϊκές λόγω της υγιούς ζήτησης για αστικά ακίνητα, της περιορισμένης προσφοράς σε πόλεις ανώτερου επιπέδου και του επίμονου ενδιαφέροντος για επενδύσεις σε ακίνητα.
Γιατί η έκρηξη των τιμών δεν θα σταματήσει σύντομα
Σύμφωνα με το δημοσίευμα του CNN, ακόμη και αν οι κυβερνήσεις ρυθμίσουν τους κανόνες στην αγορά κατοικιών, οι αναλυτές δεν προβλέπουν διόρθωση των τιμών. Η παγκόσμια οικονομική ανάπτυξη αναμένεται να είναι πολύ ισχυρότερη φέτος, καθώς οι εμβολιασμοί αυξάνονται και τα lockdown χαλαρώνουν, μια κατάσταση η οποία θα λειτουργήσει υπέρ της κτηματαγοράς.
Επίσης, τα επιτόκια αναμένεται να παραμείνουν χαμηλά. Τα χαμηλότερα επιτόκια υπήρξαν βασικός μοχλός των τιμών, ιδιαίτερα στις Ηνωμένες Πολιτείες και την Ευρώπη, επειδή καθιστούν τον δανεισμό πιο προσιτό. Τα ποσοστά στεγαστικών δανείων στις 19 χώρες που χρησιμοποιούν το ευρώ ήταν κατά μέσο όρο μόλις 1,3% τον Μάρτιο, σύμφωνα με επίσημα στατιστικά στοιχεία.
Ακόμη και με τον πληθωρισμό να αυξάνεται, οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής αναμένεται να διατηρήσουν τα επιτόκια χαμηλά για να εξασφαλίσουν την οικονομική ανάκαμψη. Ίσως χρειαστεί να αλλάξουν τακτική αν οι τιμές συνεχίσουν να αυξάνονται και διατηρούνται σταθερά σε υψηλότερα επίπεδα, αλλά οι κύριοι κεντρικοί τραπεζίτες έχουν καταβάλει προσπάθειες να τονίσουν ότι είναι διατεθειμένοι να αφήσουν τις οικονομίες τους να κινηθούν περισσότερο από το κανονικό, προκειμένου να βοηθήσουν στην ανάπτυξη και τη δημιουργία θέσεων εργασίας.
«Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα παραμείνουν δομικά χαμηλά και θα υποστηρίξουν την ανάπτυξη της αγοράς για τα επόμενα δύο χρόνια», δήλωσε ο Adam Challis, εκτελεστικός διευθυντής της Jones Lang LaSalle για την έρευνα και τη στρατηγική σε όλη την Ευρώπη, τη Μέση Ανατολή και την Αφρική.
Συνοπτικά, το συμπέρασμα είναι ένα: «Mην περιμένετε αυτή η έκρηξη τιμών να σταματήσει σύντομα», καταλήγει το δημοσίευμα.
ethnos – Με πληροφορίες από CNN Business
