Πώς επιδρά ο ΕΝΦΙΑ στην αγορά ακινήτων – Τι θα τονώσει την οικοδομή

Τέσσερις κινήσεις για την περαιτέρω τόνωση των επενδύσεων στα ακίνητα -κάτι που μπορεί να οδηγήσει σε ακόμη ισχυρότερο ρυθμό αύξησης του συνόλου των επενδύσεων- προετοιμάζει το οικονομικό επιτελείο. Η πρώτη θα γίνει μέσα στις επόμενες δύο εβδομάδες και θα αφορά την κατάθεση του νομοσχεδίου για τον νέο τρόπο υπολογισμού του φόρου κατοχής ακινήτων, δηλαδή του νέου ΕΝΦΙΑ. Οι επόμενες δύο παρεμβάσεις αφορούν την ανακοίνωση δύο παρατάσεων.

-Advertisement-

Η πρώτη αφορά την παράταση της εξαίρεσης των νέων οικοδομών από τον ΦΠΑ και μετά το τέλος του 2022, όταν και εκπνέει η σχετική προθεσμία. Η ανακοίνωση της απαλλαγής των νέων οικοδομών από τον ΦΠΑ εκτιμάται ότι έχει παίξει καθοριστικό ρόλο στην κατακόρυφη αύξηση στον ρυθμό έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών που ήδη καταγράφει η Ελληνική Στατιστική Αρχή. Γι’ αυτό και είναι ανοικτό το ενδεχόμενο η απαλλαγή να λάβει πλέον τη μορφή μέτρου με μόνιμο χαρακτήρα, καθώς το όφελος εκτιμάται ότι θα είναι πολύ μεγάλο και το δημοσιονομικό κόστος ελάχιστο. Η δεύτερη παράταση αφορά την έκπτωση φόρου για τις ενεργειακές και αισθητικές παρεμβάσεις στα ακίνητα. Η έκπτωση φόρου, που φτάνει στο 40% επί της δαπάνης για την παροχή υπηρεσίας, ενεργοποιήθηκε από τις αρχές του 2020 αλλά πρακτικά δεν εφαρμόστηκε, καθώς και το 2020 και το 2021 ουσιαστικά χάθηκαν λόγω της πανδημίας.

Έτσι, κρίνεται επιβεβλημένη η παράταση σε ένα μέτρο που, εκτός από ισχυρό κίνητρο για την αναβάθμιση των ακινήτων μεσούσης της ενεργειακής κρίσης, μπορεί να συμβάλει και στον περιορισμό της φοροδιαφυγής σε κλάδους και τομείς οικονομικής δραστηριότητας που κατ’ εξοχήν κινούνται με «μαύρα». Η τέταρτη παρέμβαση αφορά την περαιτέρω απλοποίηση της διαδικασίας μεταβίβασης των ακινήτων, με τον τελικό στόχο να εξακολουθεί να είναι η υλοποίηση του σχεδίου για ηλεκτρονικές μεταβιβάσεις. Στο πλαίσιο της απλοποίησης των γραφειοκρατικών διαδικασιών που διέπουν τις μεταβιβάσεις ακινήτων θα ενταχθεί και το σχέδιο για την κατάργηση του πιστοποιητικού Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), η έκδοση του οποίου έχει αποτελέσει «βραχνά» για τις μεταβιβάσεις ακινήτων και αιτία ακόμη και για καθυστερήσεις μηνών στις υπογραφές συμβολαίων.

353 εκατ. λιγότερα

Η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει τις βασικές κατευθύνσεις που θα έχει ο νέος ΕΝΦΙΑ, καθώς και το γεγονός ότι το τελικό ποσό της εκκαθάρισης θα είναι κατά 353 εκατ. ευρώ μικρότερο σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό, ωστόσο οι ιδιοκτήτες, σημερινοί και μελλοντικοί, θα περιμένουν τις τελικές κλίμακες με τους συντελεστές προκειμένου να λάβουν αποφάσεις. Οι λεπτομέρειες στην προκειμένη περίπτωση κάνουν τη διαφορά, καθώς τα ακόλουθα «μέτωπα» είναι ανοικτά:

1 Ποιος θα είναι ο ακριβής τρόπος εφαρμογής του νέου επιμέρους φόρου ο οποίος θα επιβαρύνει τους έχοντες ακίνητα αξίας άνω των 400.000 ευρώ. Αυτό που έχει καταστεί σαφές από την πλευρά της κυβέρνησης είναι ότι ο φόρος αφορά το σύνολο του ακινήτου και όχι την αξία του κάθε επιμέρους μεριδίου ή δικαιώματος. Δηλαδή, ακόμη και αν ένα ακίνητο είναι «σπασμένο» σε τρία ή τέσσερα μερίδια (π.χ., από 25% το καθένα), η ΑΑΔΕ θα υπολογίζει τη συνολική αξία του ακινήτου και θα καταλογίζει φόρο σε όποιον έχει συνολική περιουσία άνω των 300.000 ευρώ. Προσοχή, όμως. Αυτός που θα έχει περιουσία άνω των 300.000 ευρώ, θα πληρώνει φόρο μόνο για το μερίδιο που έχει στην κατοχή του και όχι για το σύνολο της αξίας του ακινήτου. Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο παράδειγμα: Ακίνητο αξίας 600.000 ευρώ ανήκει σε τρεις ιδιοκτήτες ισομερώς. Στον γονιό και στα δύο παιδιά του. Ο γονιός έχει στην κατοχή του και άλλα ακίνητα, που οδηγούν την αξία της ατομικής του περιουσίας στα 500.000 ευρώ. Τα δύο παιδιά, όμως, έχουν αξία ατομικής περιουσίας από 200.000 ευρώ. Αν στο ακίνητο αξίας 600.000 ευρώ αντιστοιχεί πρόσθετος φόρος 600 ευρώ, ο γονιός θα επιβαρυνθεί με 200 ευρώ (διότι κατέχει το ένα τρίτο του ακινήτου), ενώ τα δύο παιδιά δεν θα επιβαρυνθούν καθόλου από τον πρόσθετο φόρο, καθώς η ατομική τους περιουσία είναι μικρότερη των 300.000 ευρώ. Είναι προφανές ότι με το που θα «κλειδώσει» ο τρόπος υπολογισμού και του νέου αυτού φόρου, οι ιδιοκτήτες με περιουσιακά στοιχεία αξίας άνω των 400.000 ευρώ θα αναζητήσουν τους τρόπους «διαφυγής». Με δεδομένο τον μηδενισμό του φόρου γονικών παροχών για αξίες έως και 800.000 ευρώ, το «σπάσιμο» των ακινήτων είτε σε μικρότερα μερίδια είτε σε ψιλές κυριότητες και επικαρπίες είναι μέθοδος που αναμένεται να ακολουθηθεί σε πολλές περιπτώσεις.

2 Ποια θα είναι η φορολογική μεταχείριση των μεγάλων περιουσιών. Δύο είναι τα ανοικτά ζητήματα. Πρώτον, τι θα γίνει με τον συμπληρωματικό φόρο των επιχειρήσεων. Από τις ανακοινώσεις της κυβέρνησης προκύπτει ότι θα υπάρξει διατήρηση του φόρου, ωστόσο πρέπει να ανακοινωθεί και ποιος θα είναι ο συντελεστής υπολογισμού. Και σε αυτό το επίπεδο αναμένονται ανακατατάξεις, καθώς με την κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου για τα φυσικά πρόσωπα και την κατάργησή του για τα νομικά θα ανοίξει η συζήτηση σχετικά με το κατά πόσο ακίνητα που μεταβιβάστηκαν σε επιχειρήσεις θα πρέπει πλέον να επιστρέψουν στο όνομα του φυσικού προσώπου. Το δεύτερο θέμα σχετικά με τις μεγάλες περιουσίες έχει να κάνει με την κλίμακα υπολογισμού των εκπτώσεων που προβλέπει και σήμερα η φορολογική νομοθεσία. Ο ίδιος ο υπουργός Οικονομικών έχει μιλήσει για «αντιστροφή» των συντελεστών, κάτι που σημαίνει ότι από ένα επίπεδο περιουσίας και πάνω, εκεί που σήμερα προβλέπεται έκπτωση επί του συνολικού φόρου, θα προκύπτει επιβάρυνση. Οι συντελεστές θα κρίνουν το τελικό αποτέλεσμα.

Ξεκαθάρισμα του τοπίου

Η ανακοίνωση των συντελεστών υπολογισμού του νέου ΕΝΦΙΑ θα οδηγήσει και στο πλήρες ξεκαθάρισμα του τοπίου όσον αφορά τη φορολογική αντιμετώπιση των ακινήτων. Πλέον οι υποψήφιοι επενδυτές θα γνωρίζουν το ύψος της φορολογητέας αξίας (οι νέες αντικειμενικές αξίες έχουν ήδη ενεργοποιηθεί, καθώς οι παλαιές αξίες παραμένουν σε ισχύ μόνο για όσους έσπευσαν να κάνουν δήλωση μεταβίβασης μέχρι το τέλος του 2021), αλλά και τον φόρο που θα συνεπάγεται η κατοχή ενός ακινήτου.

Για τις γονικές παροχές γνωρίζουν ότι δεν επιβάλλεται φόρος μέχρι του ποσού των 800.000 ευρώ, ενώ με τις παρατάσεις που προαναφέρθηκαν (για το πάγωμα του ΦΠΑ αλλά και την παροχή φορολογικής έκπτωσης σε περίπτωση αναβάθμισης των ακινήτων) αναμένεται ότι θα δοθεί περαιτέρω ώθηση και στις επενδύσεις στα ακίνητα.

Βέβαια, το ξεκαθάρισμα του τοπίου σε φορολογικό επίπεδο δεν αρκεί. Πολλά θα κριθούν από τα επίπεδα ρευστότητας στην οικονομία, αλλά και από την εξέλιξη των επιτοκίων.

πηγη-naftemporiki.gr / Του Θάνου Τσίρου