Ένας ηλεκτρονικός φάκελος με όλες τις πληροφορίες για ένα κτήριο, για ένα διαμέρισμα, για το οικόπεδο – Ποια ακίνητα πρέπει να την αποκτήσουν και ποια εξαιρούνται
Σε ισχύ, ως υποχρεωτική, τίθεται από σήμερα, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου/Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας βάζοντας μία «τάξη» στο τοπίο των σκόρπιων πιστοποιητικών, των τίτλων κ.α. των ακινήτων.
Μετά από έναν μήνα πιλοτικής λειτουργίας, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου μπαίνει για τα καλά στην ζωή μας, αφού όχι μόνο θα είναι υποχρεωτική αλλά θα γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά και χωρίς χρέωση.
Σε αυτήν, για κάθε κτήριο θα υπάρχουν πληροφορίες, μεταξύ άλλων, για την οικοδομική άδεια, τα σχέδια κατόψεων ακόμα και για την υπαγωγή σε νόμους αυθαιρέτων, ενώ θα συμπληρώνεται με τη βοήθεια μηχανικών σε μια ψηφιακή πλατφόρμα στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας. Ηλεκτρονική ταυτότητα θα πρέπει να έχουν και όλα τα κτήρια του δημόσιου τομέα και τα κτήρια συνάθροισης κοινού μέσα στην επόμενη πενταετία.
Μιλώντας στο MEGA, την Κυριακή, ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Νίκος Ταγαράς, είπε χαρακτηριστικά πως τα ακίνητα στην χώρα μας μπαίνουν στην ψηφιακή εποχή προκειμένου να μειωθεί η γραφειοκρατία, διασφαλίζοντας παράλληλα όχι μόνο την ταχύτητα αλλά και την ασφάλεια των συναλλαγών.
Σε ό,τι αφορά στο διαδικαστικό, ο ίδιος είπε «έχουμε δύο κατηγορίες ακινήτων. Για αυτά που είναι δημόσια κτήρια , ο χρόνος που πρέπει να υποβληθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα είναι πέντε χρόνια. Για όλα τα άλλα ακίνητα, όταν θα χρειαστεί να γίνει μεταβίβαση του ακινήτου θα πρέπει να προηγηθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου. Για οποιαδήποτε μεταβίβαση θα πρέπει να δημιουργείται ο ηλεκτρονικός φάκελος. Ισχύει από αύριο, 1η Φεβρουαρίου».
Με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου/Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του ΤΕΕ, συγκεντρώνονται σε ένα πιστοποιητικό, στο Πιστοποιητικό Πληρότητας, όλα τα απαραίτητα στοιχεία και πληροφορίες ενός ακινήτου με αποτέλεσμα:
- Να αποτρέπεται η δημιουργία νέας γενιάς αυθαιρέτων.
- Να θωρακίζεται η ιδιοκτησία των πολιτών, καθώς θα είναι καταγεγραμμένες όλες οι τυχόν μεταβολές του ακινήτου. Με αυτόν τον τρόπο επιτυγχάνεται και η διαφάνεια στις δικαιοπραξίες (μεταβιβάσεις).
- Να μειώνεται δραστικά η γραφειοκρατία καθώς ο πολίτης – ιδιοκτήτης έχοντας ψηφιακά την «ακτινογραφία» του ακινήτου του, δεν χρειάζεται να σπεύδει για οποιοδήποτε έγγραφο σε δημόσιες υπηρεσίες. Πλέον, με λίγα «κλικ» στον υπολογιστή θα μπορεί να λαμβάνει τις απαιτούμενες πληροφορίες (πχ τίτλους ιδιοκτησίας, οικοδομική άδεια, δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο κλπ).
- Το Δημόσιο να αποκτά καταγραφή των ακινήτων του με σημαντικές πληροφορίες (για τη στατική επάρκεια, τη δομική τρωτότητα κλπ), ώστε να μπορούν να προγραμματισθούν και οι απαιτούμενες παρεμβάσεις σε αυτά.
- Να επιταχύνονται οι επενδύσεις, καθώς με ψηφιοποιημένες τις πληροφορίες των ακινήτων (κτηρίων ή οικοπέδων/γηπέδων), συντομεύει δραστικά ο χρόνος διερεύνησης και εξέτασής τους από υποψήφιους επενδυτές.
Πότε δεν χρειάζεται η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου για πώληση ή μίσθωση
Όπως αναφέρεται σε σχετική ενημέρωση της ΠΟΜΙΔΑ, για όσα ακίνητα υπάρχουν εν ισχύ βεβαιώσεις μηχανικών (περί μη ύπαρξης πολεοδομικών παρεμβάσεων) ένα από τα έγγραφα που χρειάζεται να εκδώσει κανείς προκειμένου να προχωρήσει σε πώληση του ακινήτου του, παρέχεται χρονικό περιθώριο αντίστοιχο με τη διάρκεια ισχύος της εκάστοτε βεβαίωσης, η οποία οριοθετείται στους δύο μήνες. Εντός αυτού του χρονικού περιθωρίου μπορεί κανείς να ολοκληρώσει την πώληση ή τη μίσθωση του ακινήτου του χωρίς να χρειαστεί να εκδώσει και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.
Για παράδειγμα αν έχει εκδοθεί βεβαίωση μηχανικού στις 15 Ιανουαρίου ο ιδιοκτήτης μπορεί να ολοκληρώσει τη σχετική διαδικασία εντός διμήνου δηλαδή έως τις 15 Μαρτίου χωρίς να χρειαστεί και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, παρότι αυτή θα είναι υποχρεωτική ήδη από την 1η Φεβρουαρίου. Η δυνατότητα αυτή ισχύει, για όλες τις βεβαιώσεις μηχανικού που θα εκδοθούν έως τις 31 Ιανουαρίου 2021. Δηλαδή όσοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων προλάβουν να εκδώσουν βεβαίωση μηχανικού μέχρι το τέλος του Ιανουαρίου θα μπορούν να πουλήσουν ή να νοικιάσουν το ακίνητο τους χωρίς την ανάγκη της έκδοσης της ηλεκτρονικής ταυτότητας.
Βήμα-βήμα η διαδικασία
Τη διαδικασία συμπλήρωσης, όπως μεταδίδει το ΑΠΕ-ΜΠΕ αναλαμβάνει υποχρεωτικά μηχανικός, με την ευθύνη και τον έλεγχο για όσα δηλώνονται και αναφέρονται στα έγγραφα που του παραδίδει ο ενδιαφερόμενος πολίτης. Η καταχώριση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου ή Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας υλοποιείται σε 2 βασικά βήματα:
1. Την καταχώριση Οικοπέδου/ Γηπέδου και
2. Την καταχώριση Ιδιοκτησιών
Απόσπασμα Ταυτότητας Κτηρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας
Μετά την καταχώριση όλων των απαιτούμενων στοιχείων τόσο για το οικόπεδο/γήπεδο όσο και την ιδιοκτησία, ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός εκδίδει το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτηρίου / Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας που φέρει μοναδικό κωδικό Ταυτότητας Κτηρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας και κλειδί γνησιότητας. Ουσιαστικά το Απόσπασμα είναι η αποτύπωση του τεχνικού φακέλου του ακινήτου με το σύνολο των στοιχείων του.
Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτηρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας
Σε συνέχεια του Αποσπάσματος, ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός αιτείται την έκδοση του Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτηρίου /Διηρημένης Ιδιοκτησίας. Έτσι, το Πιστοποιητικό Πληρότητας περιλαμβάνει την «περίληψη» των στοιχείων του Αποσπάσματος καθώς και τη βεβαίωση του μηχανικού ότι το ακίνητο έχει ή δεν έχει αυθαιρεσίες ή αν αυτές έχουν τακτοποιηθεί.
Διευκρινίζεται ότι το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτηρίου/Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίαςεκδίδεται ανά ιδιοκτησία, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης. Σε ακίνητα με σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, για παράδειγμα πολυκατοικίες, η Ταυτότητα Κτηρίουσυνολικά του ακινήτου, προκύπτει ως το σύνολο των Αποσπασμάτων όλων των αυτοτελών ιδιοκτησιών και των κοινόχρηστων χώρων. Η διάρκεια ισχύος του είναι 2 μήνες από την ημερομηνία έκδοσης, η οποία ταυτίζεται με την ημερομηνία αυτοψίας. Το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτηρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας, φέρει μοναδικό αριθμό και λαμβάνει κλειδί γνησιότητας. Ουσιαστικά το Πιστοποιητικό Πληρότητας αποτελεί το έγγραφο που θα χρησιμοποιείται σε όλες τις δικαιοπραξίες που προβλέπει η σχετική νομοθεσία.
Δικαιολογητικά για τα κτήρια
Η καταχώριση στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου συνοδεύεται από τα δικαιολογητικά που αναφέρει ο ν. 4495 και συγκεκριμένα:
- τα στελέχη των Οικοδομικών Αδειών, Αδειών Δόμησης και λοιπών πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών, με τις αναθεωρήσεις και ενημερώσεις τους
- τις δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων
- τα σχέδια που συνοδεύουν τις πράξεις και αποτυπώνουν την ιδιοκτησία, δηλαδή κατόψεις των ορόφων που καταλαμβάνει, χαρακτηριστικές τομές και όψεις, καθώς και τη μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, εφόσον απαιτείται
- το ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α. (Δελτίο Δομικής Τρωτότητας Αυθαιρέτου), την Τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου ή/και τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται σύμφωνα με τους νόμους περί αυθαιρέτων,
- το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτηρίου ή τμημάτων αυτού
- το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί
- τον πίνακα χιλιοστών, εφόσον η Ταυτότητα Ιδιοκτησίας αφορά αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία ή κοινόχρηστους χώρους
- τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτηρίου, εφόσον υπάρχει.
Υποχρέωση για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου έχουν:
1) Όλα τα νέα κτήρια και διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες, καθώς και
2) Τα παλαιότερα κτήρια κατά τη στιγμή της μεταβίβασής τους.
3) Τα αυθαίρετα για την περαίωση των δηλώσεων.
Για την υποβολή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου , βάσει του ν.4495/2017, τα παλαιότερα κτήρια διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:
Κατηγορία 1η
- Κτήρια που ανήκουν στο Δημόσιο, στους ΟΤΑ και στα ΝΠΔΔ και κτήρια που στεγάζουν υπηρεσίες αυτών
- Κτήρια συνάθροισης κοινού (θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες εκδηλώσεων, συνεδριακά κέντρα, κτήρια εκθέσεων), συμπεριλαμβανομένων βιβλιοθηκών, μουσείων, αθλητικών εγκαταστάσεων, σταθμών μετεπιβίβασης ΜΜΜ
- Πρατήρια υγρών καυσίμων, συνεργεία ή πλυντήρια αυτοκινήτων
- Τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ.
- Δημόσια και ιδιωτικά κτήρια προσχολικής, πρωτοβάθμιας, δευτεροβάθμιας και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης
- Νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα, κλινικές, κέντρα παροχής υπηρεσιών υγείας και ψυχικής υγείας, βρεφοκομεία, παιδικοί-βρεφονηπιακοί σταθμοί, οικοτροφεία, οίκοι ευγηρίας, ιδρύματα χρονίως πασχόντων, ιδρύματα ατόμων με αναπηρία
- Καταστήματα κράτησης και ειδικά καταστήματα κράτησης νέων
Σημείωση: Για τα προαναφερόμενα κτήρια της 1ης Κατηγορίας υπάρχει περιθώριο 5 ετών για την καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου.
Κατηγορία 2η
Στην κατηγορία αυτή υπάγονται όλα τα υπόλοιπα κτήρια και οι αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες ανεξαρτήτως χρήσης.
Για αυτά τα κτήρια η υποβολή γίνεται κατά τη μεταβίβαση του κτηρίου ή της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας και η σχετική δήλωση προσαρτάται υποχρεωτικά στο συμβόλαιο.
Σε όλες τις προαναφερόμενες περιπτώσεις υφίσταται υποχρέωση ενημέρωσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου ύστερα από οποιαδήποτε εργασία παρέμβασης ή τροποποίησης στο κτήριο / οριζόντια ή κάθετη διηρημένη ιδιοκτησία, για την οποία απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας από δημόσια αρχή. Αυτό διασφαλίζει τη συνεχή, έγκαιρη και έγκυρη ενημέρωση του Ηλεκτρονικού Μητρώου.
Εξουσιοδοτημένοι χρήστες του πληροφοριακού συστήματος
Ως χρήστες του πληροφοριακού συστήματος ορίζονται:
- Οι εξουσιοδοτημένοι μηχανικοί
- Οι αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες στο πλαίσιο των καθηκόντων τους και οι εμπλεκόμενοι με τις σχετικές διαδικασίες υπάλληλοι των φορέων αυτών.
Σημειώνεται ότι οι ιδιοκτήτες θα έχουν τη δυνατότητα να εκτυπώνουν ακριβή αντίγραφα του Αποσπάσματος καθώς και των στοιχείων που το συνοδεύουν.
Τέλος, τονίζεται ότι όλες οι βεβαιώσεις μηχανικού του ν.4495 με ημερομηνία αυτοψίας έως και 31.1.2021 δύνανται να χρησιμοποιηθούν μέχρι τη λήξη ισχύος τους, χωρίς υποχρέωση καταχώρισης στοιχείων Ταυτότητας Κτηρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
Σε περίπτωση που διαπιστωθεί δήλωση ψευδών στοιχείων, εκτός των ποινικών κυρώσεων, προβλέπεται πρόστιμο, το ύψος του οποίου κυμαίνεται από 2.000 έως 20.000 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου. Τα όρια των κυρώσεων διπλασιάζονται, εάν υπάρξει υποτροπή των παραβάσεων και εάν αυτές αφορούν σε οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους και προστατευόμενες περιοχές.
Υπενθυμίζεται ότι για τα αυθαίρετα των Κατηγοριών 1 έως 4 η διαδικασία της τακτοποίησης συνεχίζεται μέχρι την 31η Μαρτίου 2026. Ωστόσο μετά την 30ή Σεπτεμβρίου 2020 καταβάλλονται προσαυξημένα ποσά τακτοποίησης. Το ύψος της προσαύξησης είναι 20% για το πρώτο έτος καθυστέρησης, ενώ για κάθε επιπλέον έτος καθυστέρησης το ποσοστό αυξάνεται.
Όπως τόνισε ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Νίκος Ταγαράς, «με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου/Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας μπαίνει σημαντικό αντικίνητρο σε μελλοντικές αυθαιρεσίες καθώς μόνον με την απόκτησή της η τακτοποίηση των αυθαιρέτων θα θεωρείται ολοκληρωμένη.
Παράλληλα, οι πολίτες διασφαλίζουν την περιουσία τους και γλυτώνουν πολλές χαμένες εργατοώρες από την «γραφειοκρατία του χαρτιού» καθώς όλα θα γίνονται ψηφιακά».
Τέλος, σύμφωνα πάντα με τον υφυπουργό, «δημιουργείται μια αξιόπιστη βάση δεδομένων των κτηρίων για όλη την επικράτεια, ιδιαίτερα χρήσιμη τόσο για τον πολεοδομικό σχεδιασμό όσο και για την επιτάχυνση των επενδύσεων που έχει ανάγκη έχει η χώρα».
