Κτηματολόγιο: Απαντήσεις σε 25 γρίφους

Τι ισχύει για ειδικές περιπτώσεις – Τι γίνεται µε τις κληρονοµιές – Αναλυτικά παραδείγµατα

Υποχρεωτική δήλωση

Πάντως, το Εθνικό Κτηµατολόγιο υπενθυµίζει ότι η υποβολή δήλωσης είναι υποχρεωτική για όλα τα φυσικά ή νοµικά πρόσωπα που έχουν εµπράγµατο ή άλλο εγγραπτέο δικαίωµα σε ακίνητο. Υποχρέωση υποβολής δήλωσης έχουν και όσοι διαχειρίζονται ξένη περιουσία (εκκαθαριστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, κηδεµόνας σχολάζουσας κληρονοµίας, εκτελεστής διαθήκης, διαχειριστής ακινήτου κ.λπ.). Επίσης, όποιος αποκτά δικαίωµα κατά την περίοδο συλλογής δηλώσεων υποχρεούται να υποβάλει δήλωση, ανεξάρτητα από το αν το δικαίωµα έχει ήδη δηλωθεί από τον προηγούµενο δικαιούχο.

Τα δικαιώµατα αυτά είναι:

• Κυριότητα (πλήρης ή ψιλή κυριότητα)
• ∆ουλεία (π.χ. επικαρπίας από γονική παροχή, οίκησης, διόδου κ.λπ.)
• Υποθήκη / προσηµείωση
• Αγωγή και ανακοπή
• Κατάσχεση
• Μακροχρόνια µίσθωση
• Χρονοµεριστική µίσθωση (time sharing)
• Χρηµατοδοτική µίσθωση ακινήτου (leasing)
• Μεταλλειοκτησία
• Μεταφορά συντελεστή δόµησης

Οι δηλώσεις που υποβάλλονται αφορούν στο δικαίωµα, και όχι στο ακίνητο. Ως εκ τούτου, εάν ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερα του ενός άτοµα, πρέπει όλοι όσοι έχουν δικαίωµα σε αυτό να το δηλώσουν (δηλαδή και αυτός που έχει την ψιλή κυριότητα και αυτός που έχει την επικαρπία). ∆εδοµένου ότι το Κτηµατολόγιο καταγράφει ιδιοκτησία, και όχι χαρακτηρισµό, όλα τα ακίνητα των υπό κτηµατογράφηση περιοχών πρέπει να δηλωθούν.

Με άλλα λόγια, δηλώνονται και τα αυθαίρετα και τα εκτός σχεδίου σε κάθε περιοχή, είτε έχουν κτίσµα είτε όχι, χωρίς καµία εξαίρεση. Οι ιδιοκτήτες µαζί µε τη συµπληρωµένη δήλωση υποβάλλουν απλό φωτοαντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας (π.χ. συµβόλαιο), φωτοαντίγραφο του πιστοποιητικού µεταγραφής/εγγραφής στο υποθηκοφυλακείο, στοιχεία για τον εντοπισµό του ακινήτου, φωτοαντίγραφο αστυνοµικής ταυτότητας ή διαβατηρίου του δικαιούχου και απλό φωτοαντίγραφο εγγράφου που αποδεικνύει τον ΑΦΜ (απόσπασµα εκκαθαριστικού σηµειώµατος Εφορίας, αποδεικτικό απόδοσης ΑΦΜ ή λογαριασµό ∆ΕΗ).

Το Εθνικό Κτηµατολόγιο υπενθυµίζει ότι η υποβολή δήλωσης είναι υποχρεωτική για όλα τα φυσικά ή νοµικά πρόσωπα που έχουν εµπράγµατο ή άλλο εγγραπτέο δικαίωµα σε ακίνητο

Εφόσον ο ιδιοκτήτης δεν διαθέτει ΑΦΜ, θα πρέπει να εκδώσει πριν από την υποβολή της δήλωσης, δεδοµένου ότι είναι κάτοχος ακίνητης περιουσίας. Σε περίπτωση που δεν έχει πιστοποιητικό µεταγραφής, θα το ζητήσει µε αίτηση από το υποθηκοφυλακείο ή, εφόσον τα στοιχεία της µεταγραφής (τόµος, αριθµός, ηµεροµηνία µεταγραφής κ.λπ.) είναι γνωστά, απλώς θα τα συµπληρώσει στο σχετικό πεδίο της δήλωσης και στη συνέχεια θα προσκοµίσει το πιστοποιητικό για τη συµπλήρωση της δήλωσης. Κρίσιµη είναι η συµπλήρωση της ηλεκτρονικής διεύθυνσης (e-mail) του ιδιοκτήτη, ώστε να υπάρχει ανοιχτός δίαυλος επικοινωνίας µε το Γραφείο Κτηµατογράφησης κυρίως την περίοδο της προανάρτησης για κάθε περιοχή.

Οι γρίφοι που δυσκολεύουν τους υπόχρεους

• ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ: Σε ακίνητα που έχει µεταβιβαστεί µόνο η ψιλή κυριότητα και έχει παρακρατηθεί η επικαρπία, υπόχρεοι δήλωσης είναι τόσο ο ψιλός κύριος όσο και ο επικαρπωτής του ακινήτου, ο καθένας για το δικαίωµά του.
• ΣΥΓΚΥΡΙΟΤΗΤΑ: Κάθε συγκύριος δηλώνει το ποσοστό που του ανήκει (π.χ. αγροτεµάχιο που ανήκει σε δύο αδέλφια από 50%, δηλώνεται ξεχωριστά από καθέναν για το δικό του ποσοστό).
• ΚΑΘΕΤΗ Ή ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ Ι∆ΙΟΚΤΗΣΙΑ: Κάθε ιδιοκτήτης δηλώνει το δικαίωµά του επί της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας (π.χ. το διαµέρισµά του σε µια πολυκατοικία).
• ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ∆ΟΥΛΕΙΑ (διόδου, άντλησης νερού, θέασης): Ο δικαιούχος της δουλείας υποβάλλει δήλωση για το δικαίωµα της δουλείας του επί του ξένου ακινήτου και για το δικαίωµα της κυριότητάς του στο δικό του ακίνητο. Ο κύριος του βεβαρηµένου µε τη δουλεία ακινήτου (δουλεύον ακίνητο) υποβάλλει δήλωση για την κυριότητα στο δικό του ακίνητο. Πρακτικά, εάν υποθέσουµε ότι ο Α είναι ιδιοκτήτης αγροτεµαχίου και έχει δικαίωµα να περνά (µε αυτοκίνητο, µε τα πόδια κ.λπ.) µέσα από το αγροτεµάχιο του γείτονά του (Β) από συγκεκριµένη δίοδο, ο Α θα δηλώσει τα εξής δικαιώµατα: α) την κυριότητά του στο δικό του ακίνητο και β) την πραγµατική δουλεία στο ακίνητο του Β (γείτονα). Ο Β θα δηλώσει µόνο την κυριότητά του.
• ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΟ ∆ΑΝΕΙΟ ΜΕ ΥΠΟΘΗΚΗ: Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δηλώνει το δικαίωµα της κυριότητάς του και η δανείστρια τράπεζα δηλώνει το δικαίωµα της εµπράγµατης ασφάλειας (υποθήκη, προσηµείωση)
• ΒΟΗΘΗΤΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ ΣΕ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΕΣ (αποθήκες, γκαράζ): Εάν οι βοηθητικοί χώροι έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο (αποτελούν δηλαδή αυτοτελείς ιδιοκτησίες), δηλώνονται ξεχωριστά από τη διηρηµένη ιδιοκτησία το κτίριο (σε ξεχωριστό έντυπο δήλωσης). Εάν δεν έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο (είναι δηλαδή «παρακολούθηµα» ενός διαµερίσµατος), καταγράφονται στο πεδίο «Βοηθητικοί χώροι διηρηµένων ιδιοκτησιών» της δήλωσης του διαµερίσµατος.
• ΒΟΗΘΗΤΙΚΑ ΚΤΙΣΜΑΤΑ (αποθήκες, αντλιοστάσια κ.λπ.): Οι κατασκευές αυτές δεν αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες, γι’ αυτό καταγράφονται στο πεδίο «Κτίρια για τα οποία δεν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία» της δήλωσης του ακινήτου (δεν χρησιµοποιείται, δηλαδή, ξεχωριστό έντυπο). Εκτός των απαραίτητων για όλες τις περιπτώσεις εγγράφων, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν πως εάν έχουν αποκτήσει δικαίωµα (π.χ. κυριότητα) σε ένα ακίνητο µε διαφορετικούς τίτλους (π.χ. το 25% µε δωρεά, το 30% µε γονική παροχή και το 45% µε αγορά), τότε θα πρέπει να καταθέσουν όλους τους τίτλους και να συµπληρώσουν τα σχετικά πεδία στην ενότητα «Στοιχεία δικαιώµατος». Εάν κάποιος έχει γειτονικά ακίνητα, θα τα δηλώσει ως ενιαίο ακίνητο µόνον εάν η συνένωση προκύπτει από πράξη (π.χ. συµβολαιογραφική) η οποία έχει µεταγραφεί. ∆ιαφορετικά, θα υποβάλει δήλωση για κάθε ακίνητο και θα επισυνάψει τον αντίστοιχο τίτλο.

Οι αγροτικές περιοχές εµφανίζουν τις µεγαλύτερες δυσκολίες και τη χαµηλότερη ανταπόκριση του κοινού

Τι ισχύει για κληρονοµιά και έκτακτη χρησικτησία

Απαραίτητη είναι η υποβολή δήλωσης από κάθε κληρονόµο σε περίπτωση κληρονοµιάς. Λύση υπάρχει ακόµα και για τις περιπτώσεις που δεν υφίσταται διαθήκη. Ακόµα και τα ακίνητα, για τα οποία δεν υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας, ο ενδιαφερόµενος µπορεί να τα δηλώσει επισυνάπτοντας συγκεκριµένα έγγραφα που αποδεικνύουν την επί 20ετία νοµή του. Κάθε κληρονόµος πρέπει να δηλώσει το µερίδιό του (ποσοστό δικαιώµατος επί τοις εκατό ή σε κλάσµα) στο ακίνητο που έχει κληρονοµήσει. ∆ικαίωµα που έχει αποκτηθεί µε κληρονοµιά, µπορεί να δηλωθεί ακόµα και αν δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονοµιάς (ή άλλη ισοδύναµη πράξη π.χ. κληρονοµητήριο).

Σε αυτή την περίπτωση, όµως, θα πρέπει να προσκοµισθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά, ανάλογα µε την ύπαρξη ή όχι διαθήκης. Ετσι, εάν υπάρχει διαθήκη, υποβάλλονται υποχρεωτικά ο τίτλος του κληρονοµούµενου, ληξιαρχική πράξη θανάτου, αντίγραφο της δηµοσιευµένης διαθήκης, πιστοποιητικό περί µη δηµοσιεύσεως άλλης διαθήκης και πιστοποιητικό περί µη αποποιήσεως κληρονοµιάς. Σε περίπτωση που ο κληρονοµούµενος δεν είχε τίτλους γιατί είχε το ακίνητο µε χρησικτησία, πρέπει να προσκοµίσει δύο έγγραφα από τα οποία να προκύπτει πως ασκούσε πράξεις νοµής επί 20ετία. Στην περίπτωση που δεν υπάρχει διαθήκη, υποβάλλονται υποχρεωτικά ο τίτλος του κληρονοµούµενου, ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, πιστοποιητικό περί µη δηµοσιεύσεως διαθήκης και πιστοποιητικό περί µη αποποιήσεως κληρονοµιάς.

Πώς δηλώνεται

Σε περίπτωση που κάποιος έχει αποκτήσει δικαίωµα µε έκτακτη χρησικτησία, πρέπει να καταθέσει τη σχετική τελεσίδικη δικαστική απόφαση εφόσον υπάρχει. Εάν δεν υπάρχει, θα πρέπει να υποβάλει έγγραφα από τον συνδυασµό των οποίων αποδεικνύεται η 20ετής νοµή και κατοχή του ακινήτου (π.χ. λογαριασµοί ∆ΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κ.λπ., µισθωτήρια, αποδεικτικά επιδότησης, συµβολαιογραφική πράξη αναγνώρισης ορίων, έγγραφα υποθηκών και λοιπών βαρών επί του ακινήτου, συµβόλαια γειτονικών ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του ακινήτου, Ε9 κ.λπ.). Στην περίπτωση χρησικτησίας είναι απαραίτητη και η επισύναψη τοπογραφικού διαγράµµατος, εκτός εάν η θέση και τα όρια του γεωτεµαχίου µπορούν να προσδιοριστούν επακριβώς στον ψηφιακό χάρτη της περιοχής, ενώ οπωσδήποτε ένα από τα προσκοµιζόµενα έγγραφα πρέπει να είναι το Ε9 που θα περιλαµβάνει το δηλούµενο ακίνητο.

Τι πληρώνουμε: 35 ευρώ για κάθε δικαίωµα

Το πάγιο τέλος κτηµατογράφησης είναι 35 ευρώ για κάθε δικαίωµα σε κύριο χώρο (διαµέρισµα, κατάστηµα, οικόπεδο κ.λπ.). Για τους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, χώροι στάθµευσης), που αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες, δηλαδή έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο και δεν αναφέρονται στον τίτλο ως παρακολουθήµατα, το τέλος κτηµατογράφησης είναι 20 ευρώ για κάθε δικαίωµα. Στις αγροτικές περιοχές τα φυσικά πρόσωπα που δηλώνουν περισσότερα από δύο δικαιώµατα κυριότητας ή δουλείας στον ίδιο προκαποδιστριακό ΟΤΑ, καταβάλλουν πάγιο τέλος για δύο µόνο δικαιώµατα, ανεξάρτητα από τον συνολικό αριθµό δικαιωµάτων που δηλώνουν στον συγκεκριµένο ΟΤΑ.

Το τοπογραφικό διάγραμμα

Η επισύναψή του είναι απαραίτητη ακόµα κι αν αυτό είναι παλαιότερης χρονολογίας, σε περιπτώσεις που:

• αναφέρεται ή προσαρτάται στο συµβόλαιο,
• µε τη δήλωση στο Κτηµατολόγιο γίνεται επίκληση χρησικτησίας ως αιτίας κτήσης του ακινήτου,
• έχει εκδοθεί οικοδοµική άδεια,
• έχει ήδη συνταχθεί τοπογραφικό για οποιαδήποτε άλλη χρήση (τακτοποίηση αυθαιρέτου, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, πράξη τακτοποίησης, διορθωτική πράξη εφαρµογής κ.λπ).

Παραδείγµατα

• ΑΣΤΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ: Ιδιοκτήτης που δηλώνει δικαιώµατα κυριότητας ή δουλείας σε τρία διαµερίσµατα (π.χ. δύο διαµερίσµατα µε δικαίωµα κυριότητας και ένα διαµέρισµα µε δικαίωµα επικαρπίας) θα καταβάλει 105 ευρώ (35×3). Ιδιοκτήτης που δηλώνει ένα δικαίωµα κυριότητας σε διαµέρισµα και ένα δικαίωµα κυριότητας σε χώρο στάθµευσης µε χιλιοστά στο οικόπεδο θα καταβάλει 55 ευρώ (35×1) + (20×1). Ιδιοκτήτης που δηλώνει ένα δικαίωµα κυριότητας σε διαµέρισµα και ένα δικαίωµα κυριότητας σε χώρο στάθµευσης χωρίς χιλιοστά στο οικόπεδο θα καταβάλει 35 ευρώ.
• ΑΓΡΟΤΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ: Ιδιοκτήτης που δηλώνει δύο δικαιώµατα σε ακίνητα που αφορούν κυριότητα ή δουλεία (π.χ. επικαρπία) θα καταβάλει 70 ευρώ (35×2). Ιδιοκτήτης που δηλώνει άνω των δύο δικαιωµάτων που αφορούν κυριότητα ή δουλεία (επικαρπία) θα καταβάλει 70 ευρώ (35×2).  ΣΕ ΑΣΤΙΚΗ ΚΑΙ ΑΓΡΟΤΙΚΗ: Ιδιοκτήτης που δηλώνει ένα δικαίωµα που αφορά κυριότητα σε αστική περιοχή (εντός των ορίων του ίδιου ΟΤΑ) και τρία δικαιώµατα σε ακίνητα σε αγροτική περιοχή του ίδιου ΟΤΑ θα καταβάλει 105 ευρώ, δηλαδή (35×1)+(35×2).

ethnos.gr