Λίγες ημέρες πριν αλλάξει ο χρόνος και το υπουργείο Οικονομικών δεν έχει ξεκαθαρίσει ακόμη αν θα καταθέσει τροπολογία για να «παγώσει» εκ νέου την επιβολή του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα ή αν θα τον ενεργοποιήσει. Την ίδια ώρα όμως, εγγράφει στον κρατικό προϋπολογισμό πρόβλεψη για είσπραξη περίπου 24 εκατ. ευρώ από το συγκεκριμένο μέτρο για το 2017. Από τη στιγμή που εμφανίστηκε έσοδο στον προϋπολογισμό δύο είναι πλέον τα ενδεχόμενα: ή ενεργοποιείται ο φόρος και επιβαρύνονται οι πωλητές με ένα καινούργιο «χαράτσι» ή παγώνει την τελευταία στιγμή και δημιουργείται με το «καλημέρα» μια «τρύπα» 24 εκατ. ευρώ στον προϋπολογισμό. Το ποσό μπορεί να φαντάζει μικρό θα πρέπει όμως να γίνει αντιληπτό ότι αν επιβληθεί ο φόρος, θα κληθούν να πληρώσουν 24 εκατ. ευρώ πωλητές ακινήτων οι οποίοι θα καταφέρουν να πουλήσουν ακίνητο μέσα στο 2017 σε τιμή υψηλότερη από ότι το αγόρασαν (ή για την ακρίβεια σε τιμή υψηλότερη από αυτή που αναγράφηκε στο συμβόλαιο αγοράς) προκειμένου να αποδώσουν στην εφορία τη διαφορά του 15%.
Ο φόρος υπεραξίας θεσπίστηκε το 2013 από την Νέα Δημοκρατία για να φορολογήσει ως «εισόδημα» το «κέρδος» από τη μεταβίβαση ακινήτου.
Βαραίνει τον πωλητή και υπολογίζεται με συντελεστή 15% επί της διαφοράς «τιμή πώλησης ακινήτου μείον τιμή κτήσης». Η απόπειρα ενεργοποίησής του προ διετίας από την κυβέρνηση που τον ψήφισε, απέτυχε καθώς πέραν της κρίσης στην κτηματαγορά που εξαφάνισε τις υπεραξίες, εντοπίστηκαν και πολλά τεχνικά προβλήματα εφαρμογής. Βασικότερο πρόβλημα, το γεγονός ότι στην κτηματαγορά δεν υπάρχουν συγκεκριμένες τιμές επί των οποίων επιβάλλονταν οι φόροι.
Τα περισσότερα συμβόλαια έγραφαν την αντικειμενική αξία που επί σειρά ετών παρέμενε χαμηλότερη από την πραγματική. Μετά την κρίση όμως, οι αντικειμενικές αξίες βρέθηκαν να είναι πολύ πάνω από τις πραγματικές παρά τις αναδρομικές μειώσεις που έκανε το υπουργείο Οικονομικών από τον Μάιο του 2015. Είναι λοιπόν ένα ερώτημα το πώς θα υπολογίζεται η υπεραξία και –το κυριότερο- ποιος θα την πληρώσει.
Αν ενεργοποιήσουν τον φόρο, θα υπάρξουν ιδιοκτήτες που θα πωλήσουν για λόγους ανάγκης και παρ’ όλα αυτά θα κληθούν να δώσουν και φόρο καθώς στα χαρτιά, θα έχουν αγοράσει ένα ακίνητο πολύ χαμηλά (λόγω του ότι το συμβόλαιο αναγράφει χαμηλή αντικειμενική αξία) και ως εκ τούτου να πουλάνε τώρα με κέρδος.
Βασικά χαρακτηριστικά του νέου φόρου ο οποίος βρίσκεται στην… απόψυξη, είναι τα εξής:
1. Σύμφωνα με το νόμο απαλλάσσονται πλήρως από το φόρο υπεραξίας τα ακίνητα που αποκτήθηκαν έως και 31/12/1994.
2. Τιμή πώλησης είναι αυτή που θα δηλωθεί από τους συμβαλλόμενους στο πωλητήριο συμβόλαιο. Η τιμή κτήσης είναι η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο απόκτησης του ακινήτου, ενώ επί κληρονομιών, δωρεών κτλ η τιμή κτήσης είναι η αξία πάνω στην οποία υπολογίστηκε ο σχετικός φόρος.
3. Για τα ακίνητα που δεν προκύπτει η τιμή κτήσης, η τιμή πώλησης αποπληθωρίζεται με βάση το δείκτη τιμών κατοικιών των ετών που διακρατήθηκε και ο οποίος δημοσιεύεται από την Τράπεζα της Ελλάδος.
4. Το ποσό της “υπεραξίας” που προκύπτει από τη διαφορά της τιμής κτήσης με την τιμή πώλησης απομειώνεται σε ποσοστό έως και 40%. Ειδικά για τα ακίνητα που αποκτήθηκαν από το 1995 έως και το 2002 το ποσοστό απομείωσης προσαυξάνεται κατά 20% ακόμη.
5. Στις περιπτώσεις χρησικτησίας που συμπληρώθηκε προ της 31.12.1994, ως τιμή κτήσης θεωρείται αυτή της 1.1.1995.
6. Στις περιπτώσεις ανέγερσης ακινήτου με αυτεπιστασία ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε (5) ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο (2) ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών.
7. Από το ποσό της υπεραξίας που προκύπτει, αφαιρούνται 25.000 ευρώ, και φορολογείται το υπόλοιπο ποσό, με την προυπόθεση ότι το ακίνητο διακρατήθηκε τουλάχιστον επί 5 έτη.
8. Οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να ελέγχουν την ορθότητα όλων των χαρακτηριστικών του μεταβιβαζόμενου ακινήτου (χρόνος διακράτησης κτλ) αλλά δεν είναι υπεύθυνοι για στοιχεία που δεν ήταν υποχρεωμένοι να ελέγξουν.
9. Ο φόρος υπεραξίας εισπράττεται και παρακρατείται από τους συμβολαιογράφους και αποδίδεται εντός 5 ημερών στο δημόσιο.
